Acquisto casa: cos’è la caparra confirmatoria? E la clausola penale?

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È indubbio che, nell’acquistare una casa, sia il venditore che l’acquirente cercano di tutelare e rafforzare la loro posizione giuridica. A volte infatti la sottoscrizione del preliminare non basta a tutelare le rispettive parti e tra la conclusione del preliminare stesso ed il momento dell’atto definitivo si possono verificare degli eventi che portano uno dei due soggetti a non presentarsi alla stipula del rogito notarile.

Proprio in questo contesto si inseriscono la caparra confirmatoria e la penale.

La caparra confirmatoria è prevista dell’art. 1385 c.c., il quale dispone che: «Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalla norme generali.»

La funzione della caparra è dunque importantissima in quanto risulta essere una sanzione contrattuale che opera in caso di inadempimento di una delle parti del contratto e mira all’immediato risarcimento del danno.

La clausola penale

La clausola penale è una pattuizione accessoria al contratto, la cui funzione è quella di rafforzare il vincolo contrattuale e di stabilire, a priori, la prestazione dovuta per il caso di inadempimento o ritardo, limitando così a tale prestazione la misura del risarcimento. Per l’art. 1392 c.c. è però possibile pattuire anche la risarcibilità di un ulteriore danno. La clausola penale diventa operativa solo dopo che si è accertato l’inadempimento al contratto conseguenza della domanda di risoluzione chiesta dal contraente che ha adempiuto o ha offerto di adempire alla propria prestazione. Si differenzia dalla caparra confirmatoria poiché la seconda limita il danno risarcibile alla somma consegnata. La clausola penale può essere anche stabilita per il ritardo nell’adempimento, mentre la caparra confirmatoria è prevista solo per il mancato esatto adempimento alla stipula del contratto definitivo.