Pignoramento immobiliare prima casa

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La materia del pignoramento immobiliare è, di base, più complessa rispetto a quelle di ogni altra forma di esecuzione forzata.
La legge mira infatti a garantire da un lato il debitore e dall’altro la trasparenza nei passaggi di proprietà. La normativa è stata poi integrata dal famoso decreto legge cosiddetto “del Fare”, approvato dal Governo Letta, che ha introdotto il cosiddetto divieto di pignoramento della prima casa: un divieto però che opera solo nei confronti dell’agente della riscossione.
Il divieto di pignoramento della prima casa non vale per qualsiasi creditore ma solo per gli agenti della riscossione (Agenzia Entrate Riscossione ed esattore delle imposte locali cioè Comune e Regione). A questi ultimi si applica dunque la norma che sancisce l’impignorabilità dell’abitazione.
La norma non pone il divieto di pignoramento nei confronti del primo immobile acquistato dal debitore, ma dell’unica casa. In altre parole, il divieto opera solo a condizione che il debitore non sia proprietario di altri immobili.
Quindi all’atto pratico, quando il soggetto rischia il pignoramento della casa da parte dell’agente della riscossione esattoriale? Innanzitutto egli deve avere la proprietà, anche per una minima quota, di un altro immobile (a prescindere dalla sua natura: terreno, fabbricato, box auto, ecc.). Ma ciò non basta. Il pignoramento immobiliare è possibile solo se ricorrono anche queste condizioni:
– innanzitutto l’agente della riscossione deve avere iscritto ipoteca sull’immobile;
– per l’iscrizione dell’ipoteca il debito, comprensivo di sanzioni e interessi, deve essere superiore ad almeno 20 mila euro;
– 30 giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca, il proprietario deve aver ricevuto un preavviso di ipoteca (contro il quale potrebbe anche far ricorso). L’ipoteca viene bloccata se il contribuente chiede la rateizzazione del debito;
– dopo l’ipoteca e prima del pignoramento immobiliare devono passare almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il debitore abbia pagato o chiesto la rateazione;
– per poter passare dall’ipoteca al pignoramento, il debito del proprietario deve essere superiore a 120 mila euro. Ne consegue che, per tutti quei debiti superiori a 20 mila euro e inferiori a 120 mila euro, l’esattore può solo conservare l’ipoteca.
Abbiamo detto che il divieto di pignoramento della prima casa vale solo per l’esattore e non per i soggetti privati (persone fisiche o giuridiche). Inoltre, sempre e solo per l’esattore, vale l’ulteriore limite relativo all’importo minimo del debito (120 mila euro) al di sotto del quale il pignoramento è vietato. Dunque, in estrema sintesi, le cose sono così:
creditori privati (banche, ecc.): il pignoramento immobiliare vale per qualsiasi importo di debito e può avvenire anche sulla prima casa;
agenti della riscossione esattoriale: il pignoramento immobiliare non vale sull’unica casa del contribuente e, nelle altre ipotesi, è possibile solo se il debito supera 120 mila euro.