Riduzione del canone d’affitto per infiltrazioni

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In presenza di infiltrazioni, l’inquilino non può autonomamente ridurre il canone di locazione, ma deve prima rivolgersi al giudice.

Se la casa presa in affitto presenta macchie di umidità, infiltrazioni di acqua, muffa e allagamenti, la soluzione migliore non è certamente quella di diminuire o, peggio, sospendere del tutto il pagamento del canone di locazione. Questa è infatti una forma di autotutela non consentita dalla legge se non quando l’immobile è completamente inservibile e l’inquilino è costretto ad abbandonarlo. Diversamente, se continua a viverci, l’unico modo per ottenere giustizia ed, eventualmente, una diminuzione dell’affitto è rivolgersi al giudice. Solo il magistrato può determinare la misura del danno patita dal conduttore costretto a vivere dentro quattro mura umide ed, eventualmente, stabilire un risarcimento a suo favore. È questo l’indirizzo unanime della giurisprudenza, ribadito di recente dal tribunale di Milano.

Vietato ridurre da soli il canone di affitto

Il principio fissato ormai costantemente dalle aule del tribunale è il seguente: il conduttore non può autoridursi il canone nel corso della locazione anche se l’appartamento presenta vizi sopravvenuti tali da limitarne l’uso. Infatti, il versamento di un corrispettivo in misura diversa da quella pattuita costituisce un fatto arbitrario e illegittimo. La conseguenza è che l’affittuario passa dalla parte della ragione a quella del torto perché il padrone di casa può anche intimargli lo sfratto per morosità visto il suo inadempimento rispetto a quello che è un obbligo contrattualmente fissato dalle parti. Né rileva il fatto che l’inquilino abbia più volte sollecitato, a mezzo di diffide inviate con raccomandata, gli interventi sull’immobile, da parte del locatore, per renderlo vivibile. Se il padrone di casa non si è mosso, l’unica forma di tutela è rivolgersi al giudice, ma mai farsi giustizia da sé.

Questa interpretazione deriva da una attenta lettura della legge. Il codice civile stabilisce che, se al momento della consegna dell’appartamento dato in affitto, questo è affetto da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile la possibilità di utilizzo, il conduttore può domandare al giudice lo scioglimento del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili al momento in cui ha firmato il contratto (in questi casi, sussistendo la sua consapevolezza e l’assenso alla conclusione dell’affare, non può più dolersi in un momento successivo).

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Dunque, per ottenere una diminuzione del canone di affitto per allagamenti, infiltrazioni di acqua, macchie di umidità o muffa è sempre necessario presentare domanda al giudice, anziché pretendere di farsi giustizia da sé.

Come abbiamo detto, anche la Cassazione è sulla stessa linea interpretativa . Secondo i giudici supremi, la sospensione totale o parziale del versamento del corrispettivo della locazione si deve considerare legittima solo se i vizi del bene locato comportino per il conduttore un impedimento totale al godimento del bene stesso: in altre parole, se è costretto ad abbandonare la casa perché divenuta completamente invivibile. Se però l’inquilino non si allontana dall’appartamento e lo continua ad utilizzare, la riduzione del canone costituisce un «inadempimento contrattuale» anche se viene posta in essere per «sopperire alla presenza di vizi dell’immobile locato e per ripristinare l’equilibrio del contratto che si presume violato». Solo il giudice, infatti, ha il «potere di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti e quindi di disporre la riduzione della prestazione contrattuale del conduttore». Tale inadempimento legittima il padrone di casa a chiedere lo sfratto.