Contratto non registrato? affitto non dovuto

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Se il contratto di locazione non è registrato, il conduttore non deve pagare l’affitto: il negozio concluso, infatti, è nullo. L’inquilino in questo caso, ha diritto di chiedere, in qualsiasi momento, la restituzione di tutti i canoni di locazione versati dal primo all’ultimo giorno in cui ha vissuto nell’immobile, anche se ha lasciato l’appartamento e questo perché si verificherebbe un indebito oggettivo. A statuire tale importante principio è stata la Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 25503 del 13 dicembre 2016.

La legge prescrive che il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua firma. In difetto, il rapporto contrattuale fra inquilino e proprietario si considera come mai avvenuto e dunque lo stesso non può risolversi per inadempimento di una delle parti.

Contratto di affitto: cosa rischia il proprietario?

Innanzitutto il padrone di casa, non ha la possibilità né di sfrattare l’affittuario, né di far emettere nei suoi confronti un decreto ingiuntivo. Lo sfratto è infatti possibile solo se esiste un contratto di affitto scritto e registrato; ovvero solo in presenza di una prova scritta del contratto. Il locatore potrà attivare una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Il padrone di casa non può neanche chiedere il pagamento di canoni di affitto non versati portando un contratto nullo come prova del proprio credito. Nessun giudice gli concederà un decreto ingiuntivo.

Il padrone di casa, qualora voglia pretendere un indennizzo per l’occupazione dell’immobile, deve avviare un autonomo giudizio contro l’inquilino. Il risarcimento che gli sarà eventualmente riconosciuto dal giudice però non potrà mai essere uguale al canone di affitto. Sarà quindi onere del locatore provare l’ingiustificato arricchimento da parte del conduttore, in mancanza della scrittura privata sottoscritta da entrambe le parti. In difetto di prova, infatti il giudice non provvederà mai a liquidare il danno per mancata disponibilità dell’immobile da parte del proprietario.

Quali sono gli oneri probatori in capo al conduttore?

Da parte sua l’inquilino per avere diritto alla restituzione delle somme versate, deve dimostrare di aver pagato un determinato canone di locazione mensilmente, producendo in giudizio gli estratti conto o le quietanze informali di pagamento ricevute dal locatore. È opportuno precisare che la domanda di restituzione dei canoni non è soggetta a termini di prescrizione.