Casa inagibile: come comportarsi?

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Quando si dichiara inagibile una casa e quali conseguenze ha per il proprietario sulle tasse comunali?

Attualmente si verificano sempre più frequentemente calamità naturali ( vedi terremoto, ecc…) oppure situazioni di incuria. Tanto basta per rendere una casa inagibile, cioè non più adeguata ad essere occupata come abitazione abituale. La casa inagibile può provocare dei guai anche di tipo economico.

Quando una casa è inagibile

Secondo la legge, una casa è inagibile «quando il suo degrado non è superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ma con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia». Questo vuol dire che l’immobile è diroccato, pericolante o fatiscente. E che, quindi, presenta situazioni come queste:

strutture orizzontali (solette, solai, tetti) a rischio di crollo;

strutture verticali (pareti, muri portanti) a rischio di crollo parziale o totale;

caratteristiche tali da essere dichiarato immobile da demolire o da ripristinare;

mancata compatibilità all’uso per il quale era destinato;

mancanza di infissi o di allacciamento alle opere di urbanizzazione primaria;

precarie condizioni igienico sanitarie.

Di norma, ci sono due modi per stabilire che una casa è inagibile:

una perizia dell’Ufficio tecnico comunale, del Comando dei Vigili del Fuoco o dell’Asl. La perizia è a carico del proprietario dell’immobile;

un’autocertificazione ai sensi di legge del proprietario dell’immobile.

Cosa deve fare il proprietario se la casa è inagibile?

Bisogna premettere che i proprietari di una casa dichiarata inagibile o inabitabile e, pertanto, non occupata, godono di un’imposta ridotta al 50%.

Ma se, per le sue condizioni, l’immobile viene classificato come collabente, cioè pressappoco un rudere, la prima cosa da fare è andare al catasto affinché la casa venga classificata nella categoria F/2, cioè come priva di rendita. In questo modo si potrà avere l’esenzione dell’Imu. A meno che l’immobile si trovi in un’area che, grazie alla presenza del fabbricato, sia ancora edificabile. In tal caso occorre dichiarare il valore dell’area.

Rivedere la rendita catastale della casa inagibile è molto importante, anche se si è dovuto abbandonare l’immobile a causa di un terremoto. Come già successo, non è escluso che chi è costretto a vivere altrove perché la propria casa è inagibile si veda aumentare l’Isee, cioè l’indicatore della situazione economica equivalente. Il paradosso è questo: se possiedo una casa diventata inagibile per un terremoto, mi impediscono di abitarci dentro, quindi devo trovarmi un’altra sistemazione. Se non posso ristrutturarla, a volte perché mi viene impedito per la precarietà strutturale dell’intero edificio, con o senza gli aiuti che mi danno me ne compro un’altra, nella quale stabilisco la mia residenza. Bene: la casa dichiarata inagibile in cui non posso abitare, che non posso vendere o affittare, mi viene considerata come seconda casa perché ora sarò proprietario di due appartamenti. Sono obbligato a dichiararlo ai fini Isee secondo i criteri del calcolo dell’Imu.

Si legge sul sito dell’Inps (lo scrive lo Stato): «Il Decreto della Presidenza del Consiglio di Ministri prevede che il valore del patrimonio immobiliare è quello definito ai fini Imu senza tener conto di eventuali esenzioni/esclusioni ai fini del pagamento dell’imposta. Ne consegue che se per tale immobile non è stata chiesta la revisione della rendita catastale lo stesso va dichiarato ai fini Imu». Ecco perché è importante chiedere la revisione della rendita catastale della casa inagibile. Perché, per dirla in parole estremamente semplici, l’Isee guarda il posto in cui si abita di fatto. E, paradossalmente, quella che era la mia prima casa, ora inagibile, per l’Isee diventa la mia seconda casa. Sulla quale pago le tasse.