Affitto non dichiarato

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Quello della non dichiarazione del contratto d’affitto è un problema assai frequente.

Non dichiarare il contratto di affitto, ossia non effettuare la registrazione all’Agenzia delle Entrate, ha conseguenze negative sia per il padrone di casa che per l’inquilino: i rischi coinvolgono sia l’aspetto fiscale che quello civilistico. Il fisco in questi casi, può chiedere il pagamento dell’imposta di registro, con sanzioni e interessi, sia al padrone di casa che all’affittuario; dall’altro lato il contratto di affitto in nero si considera inesistente e tutte le prestazioni eseguite – come il pagamento del canone di locazione – vanno restituite.

Cosa accadrebbe al padrone di casa?

Il contratto diverrebbe nullo e, quindi, il padrone di casa sarà tenuto a restituire tutti i canoni di affitto percepiti durante l’esecuzione del contratto;

se l’inquilino non paga i canoni di affitto indicati nel contratto non registrato o concordati a voce non può essere sfrattato con la procedura d’urgenza, ma è necessario un giudizio ordinario, più lungo e costoso;

se l’inquilino non paga i canoni di affitto indicati nel contratto non registrato o concordati a voce, il padrone di casa non può richiedere, nei suoi confronti, un decreto ingiuntivo;

se l’inquilino subisce dei danni fisici conseguenti agli impianti o alla manutenzione dell’appartamento (si pensi a fughe di gas o scoppio caldaia), il padrone di casa ne risponde penalmente, anche se il contratto è nullo;

da un punto di vista fiscale, entro massimo un anno dalla firma del contratto è possibile pagare l’imposta di registro con il ravvedimento operoso, che riduce le sanzioni. Il contratto, però, sotto un profilo civilistico, resta nullo;

in caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta.

Cosa accadrebbe invece all’affittuario?

L’affittuario è responsabile in solido, verso il fisco, insieme al padrone di casa, per l’imposta di registro non pagata; in caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta;

l’affittuario non può scaricare dalle tasse le spese sostenute per l’immobile, non avendo prova del contratto di affitto;

l’affittuario che paga i canoni di locazione dell’affitto non registrato può sempre chiederli indietro, anche alla scadenza del contratto, dato che si tratta di contratto nullo.

Chi deve registrare il contratto di affitto?

Il contratto di affitto deve essere registrato dal padrone di casa entro 30 giorni dalla data della firma.

Se ciò non avviene ci sono due rischi per il padrone di casa:

sotto l’aspetto tributario, il fisco può esigere da lui (ma anche dall’inquilino) il pagamento dell’imposta di registro con tutte le maggiorazioni conseguenti al ritardo o all’evasione. Tale problema, però, può essere risolto con una registrazione tardiva;

sotto l’aspetto civilistico, invece, il contratto si considera nullo. A differenza delle conseguenze fiscali, la nullità del contratto non può essere sanata neanche con una registrazione tardiva. Al padrone di casa non resta che provvedere a registrare un nuovo contratto, con la consapevolezza che, per il periodo pregresso, il rapporto con l’inquilino resta come se non fosse mai esistito. Ciò implica che, se questi non paga, non gli si può notificare un decreto ingiuntivo né sfrattarlo.

Chi deve pagare la registrazione dell’affitto?

Le spese di registrazione dell’affitto sono al 50% a carico dell’inquilino e al 50% a carico del padrone di casa. Le parti possono accordarsi per attribuire tutte le spese a carico del padrone di casa, ma non il contrario.

Che succede se il padrone di casa non registra l’affitto?

Secondo una recente sentenza della Cassazione, poiché l’affitto non dichiarato al fisco è sempre nullo, le prestazioni eseguite in esecuzione di esso vanno restituite: così il padrone di casa è tenuto a ridare all’inquilino, tutti i canoni di affitto pagati durante il corso del rapporto contrattuale

Cosa si rischia col fisco in caso di omessa registrazione dell’affitto?

In caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Tuttavia, se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione dal 60% al 120% dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di € 200.

In conclusione, possiamo constatare che la mancata registrazione del contratto d’affitto può portare notevoli problemi sia al padrone di casa che all’affittuario e questo sia sotto l’aspetto fiscale che sotto l’aspetto civilistico.