È pignorabile la prima casa?

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La prima casa si può pignorare! E questo vale a prescindere da chi sia il creditore: una banca, il fisco, Equitalia o qualsiasi altro Agente per la Riscossione esattoriale, l’Agenzia delle Entrate, l’ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento, ecc. Tutti questi soggetti possono pignorare la prima casa del debitore. L’immobile è quindi aggredibile dai creditori. Non si può pignorare la prima casa solo quando questa è anche l’unica.

Esistono, comunque, una serie di limiti e di casi in cui la casa non è pignorabile.

La banca può pignorare la prima casa?

La banca o qualsiasi altra finanziaria con cui si sia contratto un debito può pignorare la casa. E questo non solo perché la legge non prevede limiti di sorta, ma anche perché il creditore, prima ancora di prestare la somma, iscrive quasi sempre ipoteca sul bene finanziato. Ipoteca che gli consente di mettere l’immobile all’asta giudiziaria in caso di morosità e di soddisfarsi, sul ricavato dalla relativa vendita, con preferenza rispetto agli altri creditori, se ve ne dovessero essere.

La legge, peraltro, non pone limiti minimi di importo al di sotto del quale il pignoramento immobiliare è vietato. In teoria si può procedere anche per debiti di modesto valore. La valutazione è rimessa al creditore che, in questo, farà anche una stima di convenienza visto che l’esecuzione forzata sulla casa è una procedura lunga e costosa.

Peraltro, di recente, la Cassazione ha ritenuto che, nel caso di separazione dei coniugi e di assegnazione della casa all’ex moglie, l’ipoteca iscritta dalla banca prima di tale provvedimento “prevale” rispetto all’assegnazione stessa. Questo significa che chi si aggiudica l’immobile all’asta può imporre alla donna di lasciarlo immediatamente.

L’ex moglie può pignorare la prima casa?

Come tutti i creditori privati, l’ex moglie che non ha ottenuto il pagamento dell’assegno di mantenimento può iscrivere ipoteca e pignorare la casa di proprietà del marito, anche se – in teoria – vi vive ancora dentro perché le è stata assegnata dal giudice. Non importa, dunque, che si tratti di prima, seconda o terza casa: qualsiasi appartamento o terreno può essere soggetto a esecuzione forzata, anche in questo caso senza limiti minimi di importo.

Peraltro la legge consente al coniuge di tutelare il proprio diritto di credito facendo mettere sotto sequestro l’immobile onde evitare che il proprietario la possa vendere.

Il fisco può pignorare la prima casa?

Questo è sicuramente il caso più complesso, quello del fisco e, quindi, dell’Agente della Riscossione (Equitalia fino al 1 luglio 2017, Agenzia delle Entrate-Riscossione dal 1° luglio 2017 in poi). In questo caso esiste un limite, ma che non riguarda la prima casa, bensì «l’unico immobile di proprietà del debitore». C’è una grossa differenza di sostanza, non solo terminologica, in quanto il concetto di «prima casa» non esclude la possibilità che ve ne sia una seconda, una terza e altre ancore che il debitore abbia acquistato in un momento successivo; invece, quando si parla di «unico immobile» è necessario che non ve ne siano altri. Ebbene, quando il creditore è il fisco, la legge impone il divieto di pignoramento (non della prima casa, ma) dell’unico immobile di proprietà del debitore a condizione che:

in esso il contribuente abbia fissato la propria residenza;

non sia immobile di lusso, ossia non è una villa (A/8), un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9);

sia accatastato come civile abitazione.

Dunque, il fisco può pignorare:

la prima casa del debitore se, a seguito di tale acquisto, siano stati acquistati altri immobili oppure ottenuti in eredità;

la prima e unica casa del debitore se questi non vi risiede;

la prima e unica casa del debitore se questa è a uso diverso da civile abitazione;. Esempio: un contribuente possiede un unico immobile che ha accatastato a uso studio: il fisco può sottoporlo ad esecuzione forzata.

Se il contribuente ha più di una casa;

Se il contribuente ha più di un immobile, saranno pignorabili tutti: non solo il secondo, dunque, ma anche il primo. L’unico modo per rendere impignorabile la casa ove questi vive è di vendere l’altra.

In ogni caso, anche in questa ipotesi esistono dei limiti:

non si può pignorare la casa se prima non vi ha scritto ipoteca;

si può iscrivere ipoteca sulla casa solo per debiti a partire da 20mila euro a salire;

Prima di avviare il pignoramento è comunque necessario:

che venga iscritta l’ipoteca (adempimento che, invece, non è obbligatorio per gli altri creditori privati)

che, prima dell’iscrizione di ipoteca sia stato dato un preavviso al contribuente di almeno 30 giorni (il preavviso, cioè, deve specificare che si sta per iscrivere l’ipoteca: esso deve contenere il debito per il quale si procede, l’importo e l’indicazione dell’immobile, anche senza l’indicazione del valore catastale);

che siano passati sei mesi dall’iscrizione di ipoteca e il debitore non abbia pagato: solo allora si potrà procedere ad avviare la procedura esecutiva.