Per costruire un soppalco ci vuole il permesso?

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Non è necessario il permesso di costruire del Comune se il soppalco è utilizzabile solo come ripostiglio.

Costruire un soppalco è una delle attività di edilizia più agevoli da realizzare: anche con un cartongesso è possibile recuperare spazio all’interno dell’appartamento per adibirlo agli usi più svariati. Ma questo, a volte, si scontra con la necessità di svolgere le pratiche burocratiche che, oltre a complicare la questione da un punto di vista amministrativo, possono richiedere diverso tempo e, in caso di errore, causare gravi responsabilità di tipo penale. Siamo infatti nel campo degli abusi edilizi che  oltre all’ordine di abbattimento dell’opera, possono implicare il reato e la sanzione. Infatti, sebbene di norma il soppalco venga utilizzato principalmente come ripostiglio e luogo ove nascondere valigie e altri oggetti di uso non quotidiano (circostanza che non richiede alcuna autorizzazione amministrativa), esso potrebbe essere invece destinato anche ad altre attività, come la creazione di ambienti utili per vivere (camere ecc..).

Rientrando quindi nel campo dell’edilizia, è bene stabilire quando, per costruire un soppalco, ci vuole il permesso del Comune. Ed è proprio su questo  problema che il Consiglio di Stato ha pubblicato la sentenza n. 985/2017 del 2.03.2017.

Per stabilire se, ai fini della realizzazione di un soppalco, sia necessario o meno il permesso di costruire o basti una semplice Dia, bisogna osservare e tenere presente la dimensione e la funzione del soppalco stesso. La questione può essere sintetizzata in due righe: quando il soppalco crea superficie abitabile e calpestabile, ci vuole il permesso di costruire. Quando, invece, esso è destinato a mero ripostiglio, non bisogna dotarsi della previa licenza edilizia ed è sufficiente la Dia.

A rilevare può essere anche la dimensione e il peso del soppalco: se, ad esempio, il soppalco viene realizzato in ferro, è necessaria una verifica strutturale per verificare che il suo peso possa essere sopportato dalla struttura sottostante.

In ogni caso, dimensioni e materiali hanno rilievo minimo ai fini delle normative edilizie e a contare è principalmente la finalità del soppalco (finalità che comunque possono essere denunciate proprio da dimensioni e materiali: chiaramente un soppalco di scarsa ampiezza, realizzato in cartongesso, non potrà mai essere destinato a soggiorno o camera da letto).

La sentenza in commento conferma questa interpretazione: è libera la costruzione di un soppalco se viene usato come semplice luogo di deposito. Bisogna invece chiedere l’autorizzazione al Comune (che rilascerà il cosiddetto permesso di costruire) tutte le volte in cui il soppalco non sia di dimensioni modeste e vada a incrementare la superficie dell’immobile in modo significativo.

La valutazione, quindi, va fatta caso per caso in relazione alle caratteristiche strutturali del soppalco. In particolare, chiariscono i giudici, per poter essere realizzato senza dover prima chiedere l’autorizzazione al Comune, il soppalco deve essere uno spazio aggiuntivo che non deve generare un incremento delle superfici dell’immobile e del carico urbanistico. Non è invece richiesto il permesso di costruire per interventi minori, quando cioè il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile, ad esempio quando la struttura non sia suscettibile di utilizzo come stanza vera e propria.

Se poi l’immobile è vincolato, è necessario anche il nulla-osta della Soprintendenza (provvedimento necessario anche se la struttura può apparire come mero arredo interno, all’occorrenza eliminabile).

Che succede se il soppalco non è stato autorizzato?

Tutte le volte in cui il soppalco, creando spazio utile e calpestabile in cui vivere, viene realizzato senza il permesso di costruire, si considera abuso edilizio. L’autore dell’abuso, oltre a rispondere del reato e a subire un processo penale, sarà oggetto dell’ordine di demolizione, ordine che non si prescrive mai.