Come intestare una casa a un figlio di pochi anni

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Donare una casa a un figlio minorenne è sicuramente possibile e, oggi, necessario se si vuol tutelare il patrimonio familiare dagli imprevisti di attività commerciali.

L’unico modo per mantenere la sostanziale disponibilità dell’immobile, senza risultarne intestatari, è la donazione a un familiare stretto.

Donazione e non vendita

La prima cosa da tenere in considerazione è che quando si vuol intestare una casa a un figlio di pochi anni l’unico atto che si può compiere è la donazione. Bocciata quindi la vendita: il minore, infatti, non ha capacità d’agire e non potrebbe acquistare neanche con il consenso del giudice tutelare.

Secondo importante aspetto da ricordare prima di intestare la casa al figlio: è necessario un atto pubblico, ossia un rogito notarile. Bisognerà quindi pagare l’onorario al notaio oltre alle imposte.

Alla donazione devono partecipare due testimoni che, di solito, vengono messi a disposizione dallo studio notarile, tra i propri impiegati.

In alternativa alla donazione “classica”, è possibile effettuare la cosiddetta donazione indiretta. In tale caso, i genitori, anziché acquistare la casa e poi intestarla al minore (con doppio passaggi anche dal notaio), pagano direttamente il venditore e, dichiarando di acquistare per conto del figlio, chiedono a questi di intestare l’immobile a quest’ultimo.

Donare casa al figlio se ci sono fratelli

Se i figli sono più di uno, bisogna considerare che la donazione di tutti o di gran parte dei beni dei genitori a uno solo dei fratelli costituisce una violazione della cosiddetta «legittima» (la quota, cioè, riservata per legge agli eredi più stretti: figli, coniuge e genitori). Così, i fratelli estromessi dalla donazione, alla morte dei genitori, potranno fare causa al beneficiario e chiedergli la rispettiva parte.

L’autorizzazione del giudice per intestare casa al figlio minore

L’aspetto principale da ricordare se si vuol sapere come intestare una casa a un figlio di pochi anni è che bisogna prima chiedere l’autorizzazione al Tribunale, nella persona del Giudice tutelare il quale valuta se l’operazione è nell’interesse del minore. Si tratta di un procedimento veloce.

Le tasse da pagare per intestare casa al figlio

Buone notizie sul fronte fiscale: se la casa oggetto della donazione non ha un valore superiore a 1milione di euro non si paga l’imposta sulle donazioni. Se la donazione invece viene fatta da uno zio a un nipote, l’imposta è del 6% sul valore dell’immobile; se invece la donazione proviene da estranei l’imposta è dell’8%.

Se è vero che, per case di valore entro 1milione di euro non si paga l’imposta di donazione, si deve comunque pagare le imposte ipotecarie e catastali che ammontano al 3% (c’è l’esenzione se si tratta della prima casa). Ci sono poi i bolli.

Inoltre bisogna pagare l’onorario al notaio. Non c’è bisogno di un avvocato, atteso che l’atto di donazione viene redatto dallo studio notarile.

La revoca dell’intestazione della casa al figlio

Chi intende intestare la casa al figlio deve farlo prima di maturare debiti. Difatti, se la donazione viene realizzata quando già si è contratta un’obbligazione – a prescindere dal fatto che si sia ancora in regola con i pagamenti o meno – il creditore potrebbe, nei cinque anni successivi, chiederne la revoca. Si tratta della cosiddetta azione revocatoria con la quale viene dichiarata inefficace la donazione e il creditore riesce a pignorare la casa donata. Perché l’azione revocatoria possa però essere accolta dal giudice è necessario che il creditore dimostri l’intento fraudolento del debitore: questo si presume quando il donante cede gran parte del suo patrimonio (anche se costituito da un solo bene), rendendosi così di fatto nullatenente ai creditori. Se, invece, il donante, nonostante l’intestazione della casa al figlio, dovesse continuare ad avere in proprietà altri beni o ricchezze (basterebbe anche un cospicuo conto corrente), la revocatoria non potrebbe essere accolta.

La donazione ha effetto per i creditori dopo un anno

Attenzione al seguente particolare, frutto di una recente riforma. La donazione della casa al figlio è “traballante” per un anno. Difatti, se entro 365 giorni dal rogito notarile, un creditore iscrive nei pubblici registri il pignoramento immobiliare sul suddetto immobile, questo può essere ugualmente aggredito (ossia pignorato e messo all’asta) anche se risulta intestato a un altro soggetto (il figlio). Non c’è neanche bisogno dell’azione revocatoria.

Superato l’anno, i creditori hanno altri 4 anni per esercitare la revocatoria.