Trascrizione del compromesso, obblighi del notaio

Condividi questo articolo

Tutte le volte in cui si decide di trascrivere il compromesso per la compravendita di un immobile, il notaio delegato di tale adempimento deve avvisare le parti che, dopo tre anni, la trascrizione perde efficacia e che, alla scadenza di tale periodo, è necessario rinnovarla. Se non esegue questo avviso il professionista è responsabile e paga gli eventuali danni subìti dall’acquirente. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

La registrazione del compromesso è obbligatoria, serve per garantire una data certa alla scrittura privata e va fatta, presso l’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla stipula del contratto.

La trascrizione è invece facoltativa, serve solo per garantire l’acquirente da eventuali frodi del venditore qualora questi venda lo stesso immobile ad altre persone: la trascrizione, così, ha lo scopo di far prevalere colui che per primo ha trascritto il preliminare nei pubblici registri immobiliari.

Allo stesso tempo la trascrizione serve per rendere opponibile il compromesso rispetto ad eventuali creditori del venditore che abbiano, dopo la firma del compromesso stesso, iscritto ipoteca sull’immobile o che abbiano avviato pignoramenti.

Cosa importante da far notare è che, mentre la registrazione è un adempimento cui possono provvedere le stesse parti firmatarie, per la trascrizione serve il notaio il quale, di solito, è lo stesso che ha autenticato le firme delle parti sul compromesso.

Secondo la sentenza della Cassazione, tutte le volte in cui il compromesso (o meglio detto «contratto preliminare di vendita immobiliare») sia stato stipulato con atto notarile, ossia davanti al notaio, è dovere di quest’ultimo informare i clienti che la trascrizione nei Registri Immobiliari perde efficacia dopo tre anni sempre che, nel frattempo, non si provvede alla firma del rogito e al passaggio di proprietà.

Ad esempio: Immaginiamo che Caio prometta in vendita a Tizio una casa e che le parti, decidano di rinviare il passaggio di proprietà vero e proprio (ossia la firma del «contratto definitivo», comunemente detto «rogito») a dopo quattro anni. Al compimento del terzo anno, però, Caio promette in vendita la stessa casa anche a Sempronio e questo trascrive immediatamente il proprio compromesso. In questo caso, Sempronio prevale su Tizio perché, alla scadenza del terzo anno, la trascrizione di quest’ultimo, ha perso efficacia (è, cioè, “scaduta”). Quindi Tizio, pur avendo pagato a Caio un anticipo, perde la possibilità di diventare proprietario dell’immobile. Tizio non potrà neanche fare causa a Sempronio, il quale era all’oscuro di tutto, né è tenuto a sapere se il venditore ha, in precedenza, firmato altri contratti preliminari. A Tizio non resta che agire contro Caio per l’inadempimento contrattuale. Ma Caio potrebbe, nel frattempo, rendersi irreperibile o essere nullatenente. Tizio, dal canto suo, non è un tecnico del diritto e non sapeva che la registrazione del proprio compromesso andava rinnovata dopo il terzo anno: se lo avesse fatto, egli avrebbe potuto opporre il proprio diritto rispetto a Sempronio. Ebbene, secondo la sentenza in commento, era compito del notaio avvisare Tizio che la trascrizione va rinnovata dopo il terzo anno: se non lo fa è responsabile – insieme al venditore – dei danni subiti dall’acquirente per via della perdita dell’immobile.

La decisione è in linea con gli altri precedenti della Cassazione secondo cui è dovere del notaio fornire ogni «consiglio» tecnico necessario al proprio cliente per garantirgli il risultato finale e cioè quello di diventare proprietario dell’immobile in quesitone.

Ovviamente il problema si pone solo tutte quelle volte in cui, tra la firma del preliminare e il rogito, trascorrano più di tre anni. Se, invece – come nella maggior parte dei casi – si va dal notaio per il passaggio

di proprietà prima del triennio non vi sarà più necessità di rinnovare la trascrizione del compromesso poiché quest’ultimo contratto sarà sostituito dal contratto definitivo e la vendita non potrà più essere inficiata da altri atti del venditore.