Infiltrazioni di acqua: responsabile l’affittuario o il locatore?

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Ad affrontare il problema è stata, di recente, la Cassazione con la sent. n. 11815/16 del 9.06.2017.

Secondo la Corte, in caso di infiltrazioni di acqua, è responsabile sia l’affittuario che il locatore qualora nessuno dei due riesca a dimostrare che la colpa esclusiva è dell’altro. Che significa in termini pratici?

Esempio: Immaginiamo che in un appartamento in condominio, piova acqua dal soffitto.

Il proprietario si rivolge al vicino che abita di sopra per chiedergli di riparare la perdita e pagargli le spese per i danni subiti. Quest’ultimo però è solo l’affittuario e invita il danneggiato a rivolgersi al padrone di casa.

Anche il locatore, però sostiene che la colpa è dell’inquilino, atteso che le infiltrazioni di acqua sono dovute alla caldaia non in perfetto stato di manutenzione, situazione della quale egli non era stato messo al corrente. Dal canto suo l’affittuario lamenta che il locatore ha dotato il proprio immobile di un impianto idraulico difettoso e di non aver eliminato il difetto prima della locazione.

In questi casi, secondo la Cassazione, quando non vi sono prove precise sulla responsabilità dei danni causati dalle infiltrazioni di acqua, a risponderne possono essere sia il padrone di casa, sia l’affittuario.

La Corte ha poi ribadito principi che regolano in tema di responsabilità per infiltrazioni e danni agli appartamenti in condominio. In particolare:

– al proprietario dell’immobile locato sono riconducibili i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione;

– grava sul conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell’immobile che sono acquisiti alla sua disponibilità, con facoltà e obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri

Il locatore, tuttavia, una volta che abbia pagato il vicino danneggiato dalle infiltrazioni, può sempre rivalersi contro il conduttore che non l’ha avvertito della situazione di pericolo.

Quindi, nel caso in cui né il proprietario, nè il conduttore abbiano dimostrato che la causa autonoma ed esclusiva del danno subito dal terzo sia da ravvisare nella violazione da parte dell’altro dello specifico dovere sullo stesso incombente, la responsabilità non potrà che essere solidale, ossia di tutti e due.