Condomino moroso ed esecuzione forzata

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Se il condomino fa opposizione al pignoramento dimostrando di possedere meno millesimi di quelli che gli sono stati attribuiti dal creditore, il precetto avrà efficacia solo per l’importo corrispondente alla sua effettiva quota millesimale.

“L’esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall’amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato che il creditore può limitarsi ad allegare”. Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza depositata il 29 settembre 2017 n. 22856 in merito all’opposizione a precetto.

La questione. La vicenda in esame trae origine dall’opposizione (ai sensi dell’art. 615 co.1 c.p.c.) presentata dai condomini Tizio, Caio e Sempronio avverso l’atto di precetto di pagamento della somma di quasi 16 mila euro intimato dalla Società Beta sulla base dii un titolo esecutivo giudiziale (decreto ingiuntivo) formatosi nei confronti del Condominio. In primo e in secondo grado, l’opposizione è stata accolta.

Secondo i giudici del merito era onere del creditore intimante provare l’esatta misura di tale partecipazione dei condomini all’obbligazione e, in mancanza di tale prova, il precetto opposto era da considerare inefficace.

Avverso tale decisione, la Società ha proposto ricorso per cassazione censurando la pronuncia impugnata nella parte in cui afferma e decide in ordine all’adempimento dell’obbligazione gravante sul condominio, invece di limitarsi a statuire sull’efficacia dell’intimazione rivolta ai condomini sulla base del titolo formatosi contro il condominio.

Nella vicenda in esame è stato evidenziato che il creditore del condominio che intende avviare il pignoramento contro uno dei condomini deve prima notificare a questi il titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio.

Difatti, in caso di titolo esecutivo giudiziale, formatosi nei confronti dell’ente di gestione condominiale in persona dell’amministratore e azionato nei confronti del singolo condomino quale obbligato pro quota, la notifica del precetto al singolo condomino, ex art. 479 c.p.c., non può prescindere dalla notificazione, preventiva o contestuale, del titolo emesso nei confronti dell’ente di gestione.

Se infatti una nuova notificazione del titolo esecutivo non occorre per il destinatario diretto del decreto monitorio nell’ipotesi di cui all’art. 654 c.p.c., comma 2, detta notificazione, invece, è necessaria qualora si intenda agire contro il singolo condomino, non indicato nell’ingiunzione ma responsabile pro quota della obbligazione a carico del condominio. Il Condominio è infatti un soggetto distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini, con la conseguenza che, laddove il creditore intenda far valere la responsabilità patrimoniale di un soggetto diverso dall’ingiunto a cui il titolo esecutivo non sia stato notificato, deve sempre assicurarsi che al soggetto passivo dell’esecuzione sia data notizia e piena cognizione della natura del titolo in forza al quale si procede nei suoi confronti.

In conclusione, ogni condomino, tenuto a pagare i debiti del condominio in proporzione alla propria quota di millesimi, può pretendere che, prima del pignoramento, gli venga notificato il decreto ingiuntivo o la sentenza, benché già notificata all’amministratore.