Macchie umidità: il costruttore è responsabile?

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Molte volte, vizi e difetti di costruzione non si scoprono al momento dell’acquisto ma solamente dopo un certo periodo di tempo; quando avviene  ciò, occorre agire entro termini previsti e inderogabili per non perdere i propri diritti.

Esistono infatti, dei termini stretti per contestare all’appaltatore i vizi delle opere da lui realizzate. E questi termini dipendono dalla gravità dei difetti di costruzione.

In particolare per i difetti più gravi, c’è tempo fino a un anno dal momento in cui ci si accorge del problema per inviare una diffida alla ditta e, nel successivo anno, va avviata la causa; il tutto però deve avvenire entro 10 anni dall’ultimazione dell’immobile, poiché dopo questo termine il costruttore non è più responsabile.

Invece per i difetti meno gravi non opera la garanzia decennale del costruttore; in più la contestazione va inviata entro 60 giorni dal momento in cui il vizio è apparso, mentre ci sono due anni per avviare la causa contro la ditta.

Il codice civile con l’art. 1669 c.c.,  ci dice che il costruttore è responsabile per 10 anni dall’ultimazione dei lavori, di eventuali gravi difetti. In tal caso il costruttore sarà tenuto a risarcire tutti i danni causati, purché il difetto gli venga esposto entro un anno dalla scoperta e la richiesta di risarcimento del danno avvenga entro l’anno successivo. Il momento della scoperta viene identificato non con l’apparizione del difetto strutturale (una crepa, una macchia di umidità, ecc.) ma con la conoscenza delle cause effettive, il che di norma si fa coincidere con il momento in cui il proprietario dell’immobile acquisisce una perizia di un tecnico di fiducia che lo informa del difetto strutturale.

Questi diritti nei confronti del costruttore potranno essere fatti valere non solo da colui che ha acquistato la casa nuova,  ma anche dalle successive persone cui la casa è stata eventualmente venduta, sempre che naturalmente non siano trascorsi più di 10 anni dall’ultimazione dei lavori.

La macchia di umidità

A questo punto è molto importante comprendere se una macchia di umidità possa rientrare nei difetti gravi o in quelli meno gravi. Il Tribunale di Napoli, poco tempo fa, ha detto che se le infiltrazioni di acqua dipendono dalla non corretta impermeabilizzazione della facciata dell’edificio, si tratta di un difetto strutturale e, pertanto, vige la garanzia più ampia cioè quella decennale e un anno di tempo per la contestazione.

La Cassazione però ha interpretato la questione in modo opposto, ragionando nel seguente modo: «i gravi difetti che fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura». Questa valutazione può essere fatta dal giudice. Pertanto, se il giudice ritiene che le macchie di umidità e i danni dovuti al rivestimento esterno del fabbricato rientrano tra i vizi lievi – con obbligo di denuncia entro 60 giorni – non c’è modo di ottenere più il risarcimento per chi fa decorrere tale termine.

Il consiglio quindi è di muoversi in ogni caso nel termine più breve possibile per evitare di incorrere in decadenze.

In definitiva possiamo dire che, se si notano crepe, macchie di umidità e altri difetti gravi di costruzione la prima cosa da fare è rivolgersi a un tecnico specializzato che individui esattamente le cause del vizio, ne valuti la gravità e le conseguenze.

I gravi difetti dei quali il costruttore è tenuto a rispondere per 10 anni dall’ultimazione del palazzo sono – come detto – non solo quelli che possono compromettere la stabilità della costruzione,  ma anche quelli che riguardano una parte importante dell’opera (ad esempio infiltrazioni dal tetto o dal lastrico solare, distacco dell’intonaco esterno, ecc.).