Garanzia di 10 anni del costruttore per vizi dell’immobile.

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Quando si acquista casa nuova o si fanno delle ristrutturazioni, il costruttore o l’appaltatore che ha eseguito i lavori è responsabile per 10 anni dall’ultimazione delle opere di tutti i difetti gravi che derivano dalla sua attività. A prevederlo è il codice civile che limita tale forma di “assicurazione” ai vizi più importanti come quelli del suolo o quelli che implicano la rovina (totale o parziale) dell’edificio. Perché si attivi questa responsabilità però è necessario inviare una diffida all’appaltatore, con la denuncia del difetto, entro massimo un anno dalla sua scoperta  ed si dovrà agire in tribunale entro l’anno successivo.

Per i vizi meno gravi, ci sono termini più ristretti: non è prevista la garanzia decennale ed il vizio va denunciato  entro 60 giorni dalla sua scoperta. La causa va fatta entro i due anni successivi.

Il costruttore è responsabile, per 10 anni dall’ultimazione dei lavori, per eventuali gravi difetti della costruzione.

Questi diritti nei confronti del costruttore potranno essere fatti valere non solo da colui che ha acquistato la casa nuova, ma anche dalle successive persone cui la casa è stata eventualmente venduta, sempre che naturalmente non siano trascorsi più di 10 anni dall’ultimazione dei lavori.

Questa normativa si applica anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentori e modificativi di lunga durata su immobili preesistenti.

La giurisprudenza ritiene che la garanzia si estende anche per quei difetti che riguardano la parte importante dell’opera. Per esempio, impianto di riscaldamento non funzionante, infiltrazioni rilevanti dal tetto dell’astice solare, distacco dell’intonaco esterno ecc. Così facendo è stato ampliato il concetto di «grave difetto» della costruzione rispetto alle ipotesi previste dal codice civile (rovina totale o parziale di un fabbricato o di evidente pericolo di rovina).

La responsabilità decennale del costruttore riguarda anche piccole fessure nell’intonaco esterno di un edificio. Secondo la Cassazione, infatti, scatta il grave difetto di costruzione per le «fessurazioni o microfessurazioni (tra le quali le cavillature) di intonaci (o anche di altri tipi di rivestimento)» a prescindere dal fatto che possano dar luogo a infiltrazioni o meno. Secondo i giudici supremi, «quand’anche le fessurazioni impattino solo dal punto di vista estetico», esse possono comunque compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene. Pertanto si configura un grave vizio con conseguente responsabilità del costruttore per 10 anni dall’ultimazione dei lavori.

L’anno scorso, le Sezioni Unite hanno esteso la garanzia dei 10 anni del costruttore anche se le sue opere vengono eseguite su una costruzione già esistente: è pertanto del tutto indifferente che i gravi vizi riguardino una costruzione interamente nuova o un edificio preesistente interessato da lavori di manutenzione o di restauro.

Secondo la Cassazione costituiscono gravi difetti dell’edificio anche quelli riguardanti elementi secondari ed accessori come le impermeabilizzazione, i rivestimenti, le  pavimentazioni e gli impianti, purché tali da compromettere la funzionalità dell’opera.

Rientrano nei gravi difetti di costruzione, e quindi nella garanzia decennale, anche i problemi degli impianti di scarico delle acque, quelli determinanti infiltrazioni che possono provocare muffa sulle parenti e sul pavimento; la mancata protezione del fabbricato dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal fondo contiguo; i vizi del tetto e del terrazzo tali da provocare infiltrazioni d’acqua negli appartamenti sottostanti; il difetto di impermeabilizzazione del tetto; la pendenza dei balconi verso l’esterno; il rivestimento esterno dell’edificio (dalla pittura all’isolamento), i pavimenti e i difetti dell’intonaco che staccandosi pregiudica l’impermeabilizzazione e l’isolamento termico;

La prima cosa da fare quando si sospettano gravi difetti di costruzione è rivolgersi a un tecnico esperto che individui esattamente il difetto, ne valuti la gravità e le conseguenze. Questi redigerà una perizia sulle problematiche del caso e da questo momento decorre l’anno per contestare il difetto al costruttore o all’appaltatore.