Ricomprare la propria casa all’asta

Quando la propria casa viene messa all’asta dal Tribunale, sicuramente è perché siamo stati vittime di un pignoramento immobiliare.
In tali situazione, il Tribunale, prima di mettere all’asta un immobile, dispone una perizia tecnica per valutare lo stesso e fissa un prezzo di base a cui le eventuali offerte dovranno attenersi.
Se l’appartamento non verrà venduto al primo tentativo, il giudice fisserà un ulteriore udienza, con ribasso del prezzo del 25%.
Il nostro nel codice di procedura civile stabilisce che: «Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale».
Chi non può partecipare quindi all’asta?
Oltre al debitore, il codice civile elenca una serie di soggetti che non possono partecipare all’asta. Eccoli:
– genitori esercenti la responsabilità genitoriale sui figli rispetto ai beni ed ai diritti del minore;
– tutore e protutore riguardo ai beni e ai diritti del minore;
– amministratori dei beni dello Stato, dei comuni, delle province o degli altri enti pubblici, rispetto ai beni affidati alla loro cura;
– ufficiali pubblici, rispetto ai beni che sono venduti per loro ministero;
– coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni altrui, rispetto ai beni medesimi;
– mandatari, rispetto ai beni che sono stati incaricati di vendere.

Pignoramento immobiliare prima casa

La materia del pignoramento immobiliare è, di base, più complessa rispetto a quelle di ogni altra forma di esecuzione forzata.
La legge mira infatti a garantire da un lato il debitore e dall’altro la trasparenza nei passaggi di proprietà. La normativa è stata poi integrata dal famoso decreto legge cosiddetto “del Fare”, approvato dal Governo Letta, che ha introdotto il cosiddetto divieto di pignoramento della prima casa: un divieto però che opera solo nei confronti dell’agente della riscossione.
Il divieto di pignoramento della prima casa non vale per qualsiasi creditore ma solo per gli agenti della riscossione (Agenzia Entrate Riscossione ed esattore delle imposte locali cioè Comune e Regione). A questi ultimi si applica dunque la norma che sancisce l’impignorabilità dell’abitazione.
La norma non pone il divieto di pignoramento nei confronti del primo immobile acquistato dal debitore, ma dell’unica casa. In altre parole, il divieto opera solo a condizione che il debitore non sia proprietario di altri immobili.
Quindi all’atto pratico, quando il soggetto rischia il pignoramento della casa da parte dell’agente della riscossione esattoriale? Innanzitutto egli deve avere la proprietà, anche per una minima quota, di un altro immobile (a prescindere dalla sua natura: terreno, fabbricato, box auto, ecc.). Ma ciò non basta. Il pignoramento immobiliare è possibile solo se ricorrono anche queste condizioni:

Come intestare casa a un figlio minorenne?

La donazione ai bambini e ai figli minori di 18 anni è esente da imposte fino a 1 milione di euro e necessita del permesso del giudice tutelare.

Iniziamo col dire che, donare una casa a un figlio minorenne è possibile e soprattutto, oggi, a causa della crescente incertezza delle varie attività commerciali e della vita in generale, è sicuramente conveniente per vari motivi.

tutelare il patrimonio familiare dagli imprevisti di attività;
sottrarre il bene ad eventuali e futuri creditori;
possibile separazione o divorzio.
La prima cosa da tenere in considerazione è che quando si vuol intestare una casa a un figlio di pochi anni l’unico atto che si può compiere è la donazione e non la vendita; il minore, infatti, non ha capacità d’agire.

La seconda cosa di cui prendere nota, se si vuole intestare una casa a un figlio minorenne, è che bisogna sempre prima chiedere l’autorizzazione in tribunale al Giudice Tutelare.

Acquisto casa: cos’è la caparra confirmatoria? E la clausola penale?

È indubbio che, nell’acquistare una casa, sia il venditore che l’acquirente cercano di tutelare e rafforzare la loro posizione giuridica. A volte infatti la sottoscrizione del preliminare non basta a tutelare le rispettive parti e tra la conclusione del preliminare stesso ed il momento dell’atto definitivo si possono verificare degli eventi che portano uno dei due soggetti a non presentarsi alla stipula del rogito notarile.

Proprio in questo contesto si inseriscono la caparra confirmatoria e la penale.

La caparra confirmatoria è prevista dell’art. 1385 c.c., il quale dispone che: «Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalla norme generali.»

Quale distanza devo rispettare dalla casa del mio vicino?

Ciascun proprietario può godere del proprio spazio, edificarlo e modificarlo, ma non può andare oltre un certo limite perché lederebbe il diritto di godimento degli altri proprietari, in primis del vicino di casa. Il primo limite che non si può superare è quello “fisico” della distanza tra le costruzioni.

La legge detta una serie di regole generali, inderogabili, sulle distanze tra fondi ed edifici confinanti, regole che possono essere integrate e/o modificate dai regolamenti edilizi locali.

Distanze tra nuove costruzioni
La legge prevede che le costruzioni su fondi confinanti che non siano unite tra loro, debbano essere tenute a distanza non inferiore di 3 metri. Ciò non toglie che i regolamenti comunali possano prevedere una distanza superiore ai 3 metri.

Si distinguono due ipotesi.

Se sul fondo confinante non ci sono costruzioni

ln tal caso il proprietario dovrebbe costruire a una distanza dal confine non inferiore a 1,5 metri (o alla metà della distanza tra costruzioni prevista dal regolamento comunale).Tuttavia, può anche costruire sul confine o a una distanza inferiore di quella indicata.

ln tal caso, però, il vicino che successivamente desiderasse a sua volta costruire un edificio potrebbe costruire in aderenza o contro la costruzione del primo proprietario che abbia edificato. 

Se sul fondo confinante ci sono costruzioni

In tal caso, il proprietario deve costruire a una distanza non inferiore a 3 metri (salve diverse distanze previste dai regolamenti comunali) dalla costruzione già esistente.

Dopo tanto tempo l’abuso edilizio si sana?

Se il reato di abuso edilizio cade in prescrizione, l’ordine di demolizione può essere impartito senza limiti di tempo.

Anche se passano molti anni, infatti, da quando è stato commesso un abuso edilizio, il tempo non lo sana. Non conta neanche il fatto che l’amministrazione sia pienamente consapevole dell’esistenza della costruzione illegittima e che, anche a seguito del sopralluogo, non abbia inizialmente deciso di intervenire.

Lo ha chiarito il Consiglio di Stato in una recente sentenza e precisamente la n. 3210 del 30.06.2017.

Il tempo non sana l’abuso edilizio

Come intestare una casa a un figlio di pochi anni

Donare una casa a un figlio minorenne è sicuramente possibile e, oggi, necessario se si vuol tutelare il patrimonio familiare dagli imprevisti di attività commerciali.

L’unico modo per mantenere la sostanziale disponibilità dell’immobile, senza risultarne intestatari, è la donazione a un familiare stretto.

Donazione e non vendita

La prima cosa da tenere in considerazione è che quando si vuol intestare una casa a un figlio di pochi anni l’unico atto che si può compiere è la donazione. Bocciata quindi la vendita: il minore, infatti, non ha capacità d’agire e non potrebbe acquistare neanche con il consenso del giudice tutelare.

Quando prendere il sole in terrazzo diventa una questione di…testamento.

Con la sentenza n. 5337 del 2 marzo 2017 la Corte di Cassazione ha posto fine ad una controversia a dir poco peculiare, protrattasi per molti anni fra tre fratelli e tre sorelle ovvero, la decisione del padre di lasciare in eredità ai figli maschi il solo diritto di accedere al terrazzo per “prendere il sole e sciorinare i panni”.

Nelle sue ultime volontà, raccolte in un testamento pubblico, infatti il defunto padre aveva infatti assegnato in proprietà ai figli maschi il piano terreno della casa già di sua proprietà, e il piano elevato alle figlie. Aveva poi riconosciuto ai figli il diritto di servirsi della scala (assegnata alle figlie) al solo fine di “accedere al terrazzo a prendervi il sole e sciorinare i panni”.

Donare una casa per non farla pignorare è reato.

Cedere una casa solo per non farla pignorare al fisco è reato. In particolare, la donazione a un parente o a un amico di un bene qualsiasi, e in particolare di un immobile di cui il contribuente è proprietario (anche solo di una semplice quota), con lo scopo di evitare che l’Agente della riscossione possa sottoporla ad esecuzione forzata, costituisce reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Ma perché possa scattare la condanna penale è necessario che il proprietario non abbia altri beni da sottoporre a un pignoramento altrettanto efficace. È quanto chiarito dalla Cassazione con la sentenza n. 3011/17 del 20.01.2017.