Occupazione abusiva d’immobile: lo Stato deve risarcire il proprietario

La sentenza del Tribunale di Roma n. 13719/2018, condanna lo Stato e il Ministro dell’Interno a risarcire i danni a una società proprietaria di un immobile che, a causa della perdurante occupazione abusiva degli edifici acquistati, non ha potuto iniziare i lavori.

Secondo il giudice capitolino è compito degli organi di pubblica sicurezza usare la forza quando il privato da solo, nonostante abbia intrapreso le vie legali, non riesca a rientrare nel possesso dell’immobile.

Garanzia di 10 anni del costruttore per vizi dell’immobile.

Quando si acquista casa nuova o si fanno delle ristrutturazioni, il costruttore o l’appaltatore che ha eseguito i lavori è responsabile per 10 anni dall’ultimazione delle opere di tutti i difetti gravi che derivano dalla sua attività. A prevederlo è il codice civile che limita tale forma di “assicurazione” ai vizi più importanti come quelli del suolo o quelli che implicano la rovina (totale o parziale) dell’edificio. Perché si attivi questa responsabilità però è necessario inviare una diffida all’appaltatore, con la denuncia del difetto, entro massimo un anno dalla sua scoperta  ed si dovrà agire in tribunale entro l’anno successivo.  

Per i vizi meno gravi, ci sono termini più ristretti: non è prevista la garanzia decennale ed il vizio va denunciato  entro 60 giorni dalla sua scoperta. La causa va fatta entro i due anni successivi.

Il costruttore è responsabile, per 10 anni dall’ultimazione dei lavori, per eventuali gravi difetti della costruzione.

Questi diritti nei confronti del costruttore potranno essere fatti valere non solo da colui che ha acquistato la casa nuova, ma anche dalle successive persone cui la casa è stata eventualmente venduta, sempre che naturalmente non siano trascorsi più di 10 anni dall’ultimazione dei lavori.

Macchie umidità: il costruttore è responsabile?

Molte volte, vizi e difetti di costruzione non si scoprono al momento dell’acquisto ma solamente dopo un certo periodo di tempo; quando avviene  ciò, occorre agire entro termini previsti e inderogabili per non perdere i propri diritti.

Esistono infatti, dei termini stretti per contestare all’appaltatore i vizi delle opere da lui realizzate. E questi termini dipendono dalla gravità dei difetti di costruzione.

In particolare per i difetti più gravi, c’è tempo fino a un anno dal momento in cui ci si accorge del problema per inviare una diffida alla ditta e, nel successivo anno, va avviata la causa; il tutto però deve avvenire entro 10 anni dall’ultimazione dell’immobile, poiché dopo questo termine il costruttore non è più responsabile.

Invece per i difetti meno gravi non opera la garanzia decennale del costruttore; in più la contestazione va inviata entro 60 giorni dal momento in cui il vizio è apparso, mentre ci sono due anni per avviare la causa contro la ditta.

Il codice civile con l’art. 1669 c.c.,  ci dice che il costruttore è responsabile per 10 anni dall’ultimazione dei lavori, di eventuali gravi difetti. In tal caso il costruttore sarà tenuto a risarcire tutti i danni causati, purché il difetto gli venga esposto entro un anno dalla scoperta e la richiesta di risarcimento del danno avvenga entro l’anno successivo. Il momento della scoperta viene identificato non con l’apparizione del difetto strutturale (una crepa, una macchia di umidità, ecc.) ma con la conoscenza delle cause effettive, il che di norma si fa coincidere con il momento in cui il proprietario dell’immobile acquisisce una perizia di un tecnico di fiducia che lo informa del difetto strutturale.

Abuso edilizio.

Dal reato di abuso edilizio ci si può liberare con la prescrizione dopo quattro anni (cinque se arriva un rinvio a giudizio), mentre l’ordine di demolizione può essere impartito in qualsiasi momento, anche a distanza di numerosi anni. La demolizione non ha conseguenze penali sul proprietario dell’opera se l’abuso è stato realizzato dal precedente titolare dell’immobile.

Se si tratta di una minima difformità dell’opera e la demolizione è impossibile, essa viene sostituita con una sanzione pecuniaria inflitta nei confronti dell’autore dell’abuso stesso. È quanto chiarito dalla giurisprudenza la quale ha anche deciso di salvare da sanzioni penali il proprietario che si faccia diretto promotore dell’eliminazione dell’abuso (Cass. sent. n. 4123 del 29.01.2018).

Per i reati più lievi, quelli cioè puniti fino a massimo 5 anni di reclusione e/o con la sanzione pecuniaria, esiste una chance per evitare la condanna penale: il codice stabilisce che, quando il fatto viene dal giudice ritenuto in sé per sé tenue, tutto il procedimento penale viene archiviato senza neanche l’applicazione della pena. È quello che si chiama «particolare tenuità del fatto».

Secondo la Cassazione tale disciplina si può applicare anche nel caso di opere realizzate senza il permesso di costruire oppure in difformità rispetto alla licenza ottenuta: chi rimuove o sana gli abusi edilizi non può essere considerato un delinquente abituale. Egli ha dunque ha diritto alla non punibilità per particolare tenuità del fatto.

Il notaio non è obbligato a verificare l’abitabilità dell’immobile.

Non si può affermare un obbligo generale del notaio di accertare la veridicità di una qualità del bene non incidente sulla commerciabilità dello stesso.

Non scatta alcuna responsabilità per il notaio che, come nel caso specifico, ha ricevuto dai venditori la dichiarazione del certificato di abitabilità dell’immobile rilasciato dal sindaco e dall’ufficiale sanitario.

Se l’immobile compravenduto si rivela in concreto non abitabile, è solo il venditore a dover risarcire i danni all’acquirente, oltre a restituire il prezzo incassato più interessi. È quanto deciso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 14618 del 13 giugno 2017.

Per costruire un soppalco ci vuole il permesso?

Non è necessario il permesso di costruire del Comune se il soppalco è utilizzabile solo come ripostiglio.

Costruire un soppalco è una delle attività di edilizia più agevoli da realizzare: anche con un cartongesso è possibile recuperare spazio all’interno dell’appartamento per adibirlo agli usi più svariati. Ma questo, a volte, si scontra con la necessità di svolgere le pratiche burocratiche che, oltre a complicare la questione da un punto di vista amministrativo, possono richiedere diverso tempo e, in caso di errore, causare gravi responsabilità di tipo penale. Siamo infatti nel campo degli abusi edilizi che oltre all’ordine di abbattimento dell’opera, possono implicare il reato e la sanzione. Infatti, sebbene di norma il soppalco venga utilizzato principalmente come ripostiglio e luogo ove nascondere valigie e altri oggetti di uso non quotidiano (circostanza che non richiede alcuna autorizzazione amministrativa), esso potrebbe essere invece destinato anche ad altre attività, come la creazione di ambienti utili per vivere (camere ecc..).