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Domanda

Buongiorno Avvocato, per motivi personali mi trovo nell’impossibilità di pagare l’affitto. Per adesso ho saltato solamente una mensilità ma sicuramente non riuscirò a far fronte neanche al pagamento dei prossimi canoni. A cosa vado incontro? Dopo quanto tempo potrei essere sfrattato dal locatore?

Risposta Avvocato on line

Nel caso di mancato pagamento del canone di locazione, scatta il procedimento di convalida di sfratto per morosità (art 658 c.p.p.).

Il locatore può intimare lo sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile a condizione che il conduttore non abbia pagato i canoni di locazione alle scadenze pattuite (e quindi sia moroso). Nello stesso atto egli può chiedere sia il rilascio dell’immobile che il pagamento dei canoni scaduti.

Per ciò che concerne il Suo caso e quindi per le locazioni ad uso abitativo, lo sfratto può scattare anche dopo essersi reso moroso di una sola mensilità.

Secondo la giurisprudenza l’inquilino è considerato moroso anche quando si autoriduce unilateralmente il canone anche se la causa è imputabile al locatore ( Cass. sent. n. 10639/2012 ).

L’inquilino può evitare lo sfratto se versa il canone prima dell’udienza, anche se il locatore ha già instaurato una procedura di sfratto (Trib. Bari sent. n. 3051/2010).

Il locatore può intimare lo sfratto anche quando il conduttore non abbia pagato gli oneri accessori ossia le spese di gestione ordinaria e straordinaria dell’immobile.

Ciò però a condizione che, per le locazioni ad uso abitativo, l’ammontare dovuto superi l’importo corrispondente a due mensilità di canone (Cass. sent. n. 12527/2000). L’intimazione di sfratto avviene in questo modo: il locatore notifica il procedimento con un atto (c.d. atto di intimazione e citazione) attraverso il quale intima al conduttore lo sfratto (cioè di rilasciare l’immobile) e contestualmente lo cita in giudizio per la convalida per una data determinata.

Tra il giorno della notificazione e quello dell’udienza devono intercorrere almeno 20 giorni.

Il conduttore può costituirsi in giudizio direttamente all’udienza fissata e può stare in giudizio personalmente, senza l’assistenza di un avvocato.

Il Giudice pronuncia ordinanza di convalida quando sussistono entrambi i seguenti presupposti: a. il conduttore non è comparso o se comparso non si è opposto alla convalida; b. il locatore dichiara che la morosità persiste.

Una volta pronunciata, l’ordinanza di sfratto è immediatamente esecutiva e costituisce titolo esecutivo.

Ottenuto il titolo esecutivo, il locatore darà corso all’esecuzione forzata per la liberazione dell’immobile.

Se invece l’inquilino compare in udienza, può evitare lo sfratto pagando le somme per cui sussiste la morosità.

Tale pagamento può avvenire anche se è stato già notificato l’atto giudiziario.

Altra situazione ipotizzabile è quella in cui, alla prima udienza, l’inquilino compare e chiede al Giudice la concessione di un termine per pagare. È il cosiddetto ‘termine di grazia’. Tale richiesta di termine di grazia

viene ormai comunemente accolta senza bisogno di particolari motivazioni.

Se il conduttore richiede il termine per sanare la morosità, non può più opporsi alla convalida di sfratto. La richiesta del termine di grazia è, infatti, incompatibile con l’opposizione alla convalida in quanto presuppone che non sia contestata la domanda del locatore.

Il termine di grazia per provvedere al pagamento degli arretrati è di 90 giorni. Se però il conduttore dimostra che le precarie condizioni economiche in cui si trova, dipendono da disoccupazione, malattie gravi, o altre comprovate condizioni di difficoltà assegna un termine non superiore a 120 giorni.

Il Giudice in tal caso, rinvia l’udienza a non oltre 10 giorni dopo la scadenza del suddetto termine per la verifica del pagamento. Se la morosità è sanata, estingue il giudizio, altrimenti convalida.

Se invece il conduttore si presenta in udienza e si oppone alla richiesta della convalida, il Giudice non può pronunciare la convalida dello sfratto e il procedimento può prendere una delle seguenti vie: 1. se l’opposizione non è fondata su prova scritta e non vi sono gravi motivi in contrario, il Giudice può pronunciare ordinanza di rilascio non impugnabile, fissando la data di esecuzione del rilascio e il processo prosegue dopo l’ordine del giudice di mutamento di rito, secondo le regole del processo locatizio.

2. se ci sono fondati motivi di opposizione, il Giudice non emette l’ordinanza e il giudizio prosegue sino all’emissione di una sentenza che potrebbe pure rigettare la domanda del locatore.