Contestazioni sull’affitto: è possibile l’arbitrato?

Attualmente all’interno del contratto d’affitto, si può sempre predisporre la cosiddetta «clausola arbitrale». In particolare, con questa previsione, il conduttore ed il locatore si accorderebbero in anticipo per affidare la soluzione di eventuali controversie future ad arbitri privati e non al giudice.

Infatti, è stato abrogato il divieto di arbitrato per quanto riguarda sia le locazioni ad uso abitativo che commerciale. È questo l’importante chiarimento fornito dalle Sezioni Unite della Cassazione con ord. n. 14861/17 del 27.06.2017.

In particolare le parti possono accordarsi  affinché, eventuali controversie tra loro insorte, siano decise da uno o più privati cittadini, da queste stesse scelti. Si tratta dei cosiddetti «arbitri», i quali non devono per forza essere professionisti, ma persone di fiducia. Gli arbitri danno vita a una procedura, detta appunto «arbitrato», disciplinata a grandi linee dal codice di procedura civile, ma nel dettaglio specificata dagli interessati secondo un proprio “regolamento”. L’arbitrato non è possibile solo quando oggetto della vertenza sia uno dei diritti indisponibili.

Affitti: basta una sola rata non pagata per lo sfratto

Lo sfratto dell’inquilino può avvenire anche a seguito del mancato pagamento di una sola rata del canone pattuito, poiché si tratta di un’omissione che deve essere considerata come grave inadempimento.

Con la sentenza numero 355/2017, il Tribunale di Genova ha evidenziato l’articolo 5 della legge numero 392/1978 in materia di locazioni di immobili ad uso abitativo, ricordando che lo stesso prevede un criterio in forza del quale l’inadempimento dell’obbligazione del conduttore di pagare il canone di affitto, soggiace a una predeterminazione legale di gravità che non lascia al giudice del merito la possibilità di svolgere accertamenti ulteriori e concreti. In parole povere, la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore e della sua importanza avuto riguardo all’interesse del locatore, è ancorata a parametri predeterminati dalla legge e non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudicante.

Affitto 3+2 a canone concordato in tutti i Comuni

Non più solo nei «Comuni ad alta tensione abitativa» si può stipulare un contratto di affitto concordato della durata di 3+2 anni: il nuovo decreto del Ministero delle Infrastrutture.

Ci sono grandi novità per i contratti di affitto a canone concordato, quelli cioè di durata 3+2 (tre anni iniziali, più altri due di rinnovo automatico): da oggi potranno essere firmati in qualsiasi città d’Italia e non più solo nei «Comuni ad alta tensione abitativa» come prevedeva la legge del 98. È quanto prevede il nuovo decreto del Ministero delle Infrastrutture, appena pubblicato in Gazzetta Ufficiale(n. 62 del 15.03.2017), che aggiorna, dopo 18 anni, le vecchie regole. Nella mini riforma non si prevede solo che i contratti di locazione 3+2 a canone concordato diventano possibili ovunque, ma ci sono regole che toccano anche i contratti di affitto transitori e per studenti.

Contratto non registrato? affitto non dovuto

Se il contratto di locazione non è registrato, il conduttore non deve pagare l’affitto: il negozio concluso, infatti, è nullo. L’inquilino in questo caso, ha diritto di chiedere, in qualsiasi momento, la restituzione di tutti i canoni di locazione versati dal primo all’ultimo giorno in cui ha vissuto nell’immobile, anche se ha lasciato l’appartamento e questo perché si verificherebbe un indebito oggettivo. A statuire tale importante principio è stata la Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 25503 del 13 dicembre 2016.

Se l’inquilino non va via non si può cambiare la serratura

Non si può cambiare la serratura se l’inquilino non va via.

Al termine dei contratti di locazione, il conduttore deve riconsegnare la cosa al proprietario. Alla consegna ritardata può conseguire un’azione risarcitoria.

Il conduttore di un immobile destinato a civile abitazione può essere soggetto, nel caso di mancata riconsegna nei termini, ad un’azione di sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.).

Riduzione del canone d’affitto per infiltrazioni

In presenza di infiltrazioni, l’inquilino non può autonomamente ridurre il canone di locazione, ma deve prima rivolgersi al giudice.

Se la casa presa in affitto presenta macchie di umidità, infiltrazioni di acqua, muffa e allagamenti, la soluzione migliore non è certamente quella di diminuire o, peggio, sospendere del tutto il pagamento del canone di locazione. Questa è infatti una forma di autotutela non consentita dalla legge se non quando l’immobile è completamente inservibile e l’inquilino è costretto ad abbandonarlo. Diversamente, se continua a viverci, l’unico modo per ottenere giustizia ed, eventualmente, una diminuzione dell’affitto è rivolgersi al giudice. Solo il magistrato può determinare la misura del danno patita dal conduttore costretto a vivere dentro quattro mura umide ed, eventualmente, stabilire un risarcimento a suo favore. È questo l’indirizzo unanime della giurisprudenza, ribadito di recente dal tribunale di Milano.