Errato conferimento dei rifiuti e sanzioni per il condominio.

La raccolta differenziata è diventata una nostra realtà quotidiana e come ogni cosa nuova ha creato non poche difficoltà per la sua corretta gestione.

Le multe per la “differenziata”, sono previste dai regolamenti comunali a carico di coloro che, anche per un semplice sbaglio, non rispettano le regole stabilite per il conferimento dei rifiuti, fino ad arrivare a delle vere e proprie sanzioni “collettive” a carico del condominio, quando l’errato conferimento riguarda condòmini non individuabili.

Ultimamente abbiamo appreso dalla stampa una vicenda per cui, un individuo era stato “reclutato” dal proprio condominio per prendere i rifiuti e andare a depositare i sacchetti presso un altro condominio fuori zona.

Successivamente, a seguito dei controlli effettuati dai vigili, è stato possibile individuare il trasgressore e per tale motivazione, il condominio è stato multato proprio per disincentivare queste azioni a danno della collettività.

Condominio: per sospendere la fruizione dei servizi comuni basta la morosità per più di sei mesi

È questo l’unico requisito richiesto dal codice civile e l’autorizzazione al distacco può essere domandata al giudice con ricorso ex art. 702-bis c.p.c.

A seguito della riforma del condominio del 2012, l’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile dà all’amministratore il potere di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre.

Proprio facendo applicazione di tale norma, il Tribunale di Treviso, con ordinanza del 12 luglio 2017 (qui sotto allegata), ha autorizzato un amministratore di condominio a sospendere la fruizione, da parte di una condomina in ritardo di due anni con i pagamenti degli oneri condominiali, dei servizi comuni di riscaldamento, raffrescamento e fornitura d’acqua calda sanitaria.

È lecita la videocamera che inquadra il parcheggio condominiale?

L’uso di telecamere per inquadrare il pianerottolo o la proprietà privata, è consentito solo quando l’obiettivo non va a riprendere spazi comuni dell’edificio o del cortile.

A queste condizioni non è necessario chiedere l’autorizzazione all’assemblea. Il Garante della Privacy infatti  ha chiarito che, per non rischiare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata e nella violazione dell’altrui privacy, è necessario che il sistema di video-sorveglianza sia installato in maniera tale che l’obiettivo della telecamera filmi solo lo spazio privato e non tutto il pianerottolo o la strada, oppure solo il proprio posto auto e non tutto il garage o tutto il parcheggio condominiale.

Quindi la videocamera che inquadra il parcheggio condominiale è lecita a condizione che, nelle riprese, non finiscano gli altri condomini o le loro auto.

Le spese di manutenzione dell’ascensore le pagano anche i proprietari delle cantine e del piano rialzato.

Con la riforma del condominio (L. 220/2012), il legislatore, riformulando l’art. 1124 cc, ha dissipato qualsiasi dubbio, su chi deve contribuire alle spese di manutenzione dell’ascensore.

Ed invero, in virtù del predetto art. 1124 cc: “ le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Tale dovere di contribuzione è stato di recente ribadito dal Tribunale di Milano, con la sentenza pubblicata in data 19 settembre 2017.

La vicenda: Con atto di citazione un condomino, proprietario di un appartamento al quinto piano, ha impugnato la delibera condominiale riguardante, la ripartizione delle spese dell’ascensore.

In particolare, il condomino deduceva l’illegittimità della delibera assembleare nella parte in cui aveva approvato un’unica tabella per la ripartizione delle spese di gestione di due ascensori condominiali, con l’esclusione dal pagamento di dette spese per i condòmini proprietari del piano rialzato e di due cantine, senza parimenti escludere esso attore, siccome proprietario del locale sito al quinto piano, che non può usufruire dell’ascensore di servizio.

Posa in opera del pavimento. Appaltatore responsabile anche se poche mattonelle sono difettate.

Lesioni, scheggiature e avvallamenti, riscontrati sulle piastrelle della pavimentazione e causati dell’errata tecnica di posa adoperata, configurano “gravi difetti” ai sensi dell’art. 1669 c.c. e, dunque, comportano la condanna dell’impresa costruttrice al risarcimento dei danni, se i difetti sono tali da compromettere in modo serio il pieno godimento dell’immobile.

Questo è il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 15846 del 26 giugno 2017.

A fronte delle richieste risarcitorie dei proprietari, infatti l’impresa costruttrice si era difesa sostenendo che i difetti, pur esistenti, riguardavano un numero esiguo di mattonelle, rispetto al totale delle piastrelle dell’intero appartamento.

Ma per la Suprema Corte il numero di piastrelle difettose non conta: i difetti costruttivi emersi in corso di causa, pur riguardando elementi secondari, sono comunque idonei a pregiudicare la normale utilizzazione dell’opera.

La vicenda in sintesi: Gli acquirenti di un appartamento, rilevata la presenza di crepe ed avvallamenti della pavimentazione, citavano in giudizio l’impresa costruttrice per la condanna al risarcimento dei danni ex art. 1669 c.c., pari alla somma necessaria all’eliminazione dei vizi, oltre che all’importo correlato ai disagi sofferti.

Espletata la CTU, il Tribunale condannava l’impresa a risarcire i danni. La Corte d’Appello confermava la condanna, in considerazione della gravità dei difetti costruttivi riscontrati; difetti imputabili, secondo i giudici, alla tecnica adoperata, difforme da quella indicata in capitolato, alle caratteristiche qualitative delle piastrelle ed alle tensioni insorte nei sottostrati.

Telecamere in condominio.

Non è reato riprendere le scale ed i pianerottoli condominiali.

Le scale ed i pianerottoli condominiali sono destinati all’uso di un numero indeterminato di soggetti e, dunque, non assolvono alla funzione di consentire l’esplicazione della vita privata al riparo da sguardi indiscreti; quindi, le riprese di tali aree comuni, effettuate dalle telecamere installate dal singolo condomino, non integrano una condotta penalmente rilevante.

Così si è espressa la quinta sezione penale della Corte di Cassazione con la sentenza n. 34151 del 12 luglio 2017. Per i supremi giudici la telecamera può rimanere dov’è, anche perché il pianerottolo condominiale non rientra nella nozione di privata dimora.

La vicenda aveva preso il via quando il proprietario di uno stabile condiviso con due coniugi era stato condannato dal tribunale per il reato di cui all’art. 615-bis del codice penale (interferenze illecite nella vita privata) per aver installato una telecamera sul muro del pianerottolo condominiale, nella parte contigua alla porta d’ingresso della propria abitazione.

Lavori condominiali: quali sono gli orari da rispettare?

Si può dire che il criterio acquisito è quello di poter fare i lavori nel condominio dalle 8 alle 13 e dalle 16 alle 20.

I lavori condominiali che provocano rumori molesti, non possono essere eseguiti durante il fine settimana o nei giorni segnati in rosso sul calendario.

Questa è la regola ormai acquisita. Regola che può però subire delle modifiche, perché la legge [1] delega ai regolamenti del condominio il poter fissare, tra le altre cose, la forma e i limiti dei divieti all’interno del palazzo, poiché le questioni che riguardano gli spazi comuni dei vicino sono definite proprio da quei regolamenti.

Se, però, l’edificio ha meno di 10 condòmini non c’è l’obbligo di adottare un regolamento condominiale. In questo caso subentrano le normative dei singoli Comuni che, in genere, impongono il silenzio dalle 22 alle 7 e dalle 14 alle 16.

Lavori di manutenzione, che fare se il condominio non decide?

Se l’assemblea e l’amministrazione non decidono in merito a spese di ordinaria o straordinaria manutenzione, il singolo condomino può anticiparle, ma il rimborso gli spetta solo se i lavori sono urgenti.

Il singolo condomino può sostituirsi al condominio, eseguendo autonomamente i lavori di manutenzione, ma non ha la possibilità di chiederne poi il rimborso. Il suo intervento a difesa dell’interesse comune non si può certamente considerare illecito, ma solo se la spesa è urgente e indifferibile egli può poi rivalersi sulle casse del condominio. Altrimenti l’esborso resta integralmente a suo carico. Questo è quanto affermato dalla Cassazione con la sent. n. 9177/17 del 10.04.2017.

La puzza di fritto nei condomini ora è reato

La Cassazione ha condannato un condomino per aver “molestato olfattivamente” il vicino.

La vicenda.

Il proprietario di un appartamento è stato citato in giudizio da un compagno di pianerottolo a causa dei continui cattivi odori, rumori e fumi che provenivano dalla sua cucina. La difesa dell’imputato si è basata sul fatto che i due vicini non si amavano, evocando dunque una sorta di vendetta nella denuncia, e che gli odori della cucina non possono considerarsi motivo di reato. L’accusa invece ha tentato di configurare l’emissione di odori come un “getto pericoloso di cose”.

Lavori in casa: permesso del Comune e autorizzazione del condominio

Il rilascio del permesso di costruire, da parte dell’ufficio del Comune, non può essere subordinato al deposito del parere positivo dell’assemblea di condominio.

Se vuoi fare lavori in casa o al di fuori del tuo appartamento e, per metterti in regola, devi chiedere il permesso al Comune, quest’ultimo non può subordinare il rilascio del «nulla osta» all’approvazione dei predetti lavori da parte del tuo condominio. Difatti il rispetto delle leggi urbanistiche e delle norme del codice civile sono binari paralleli che non si toccano: la verifica delle prime spetta appunto al Comune, mentre per le seconde l’iniziativa è lasciata ai privati. L’amministrazione non può mettere bocca nei rapporti con gli altri proprietari dell’edificio, sul rispetto delle regole relative alla stabilità e all’estetica del palazzo, sull’osservanza delle distanze minime di legge, ecc.