Macchie umidità: il costruttore è responsabile?

Molte volte, vizi e difetti di costruzione non si scoprono al momento dell’acquisto ma solamente dopo un certo periodo di tempo; quando avviene  ciò, occorre agire entro termini previsti e inderogabili per non perdere i propri diritti.

Esistono infatti, dei termini stretti per contestare all’appaltatore i vizi delle opere da lui realizzate. E questi termini dipendono dalla gravità dei difetti di costruzione.

In particolare per i difetti più gravi, c’è tempo fino a un anno dal momento in cui ci si accorge del problema per inviare una diffida alla ditta e, nel successivo anno, va avviata la causa; il tutto però deve avvenire entro 10 anni dall’ultimazione dell’immobile, poiché dopo questo termine il costruttore non è più responsabile.

Invece per i difetti meno gravi non opera la garanzia decennale del costruttore; in più la contestazione va inviata entro 60 giorni dal momento in cui il vizio è apparso, mentre ci sono due anni per avviare la causa contro la ditta.

Il codice civile con l’art. 1669 c.c.,  ci dice che il costruttore è responsabile per 10 anni dall’ultimazione dei lavori, di eventuali gravi difetti. In tal caso il costruttore sarà tenuto a risarcire tutti i danni causati, purché il difetto gli venga esposto entro un anno dalla scoperta e la richiesta di risarcimento del danno avvenga entro l’anno successivo. Il momento della scoperta viene identificato non con l’apparizione del difetto strutturale (una crepa, una macchia di umidità, ecc.) ma con la conoscenza delle cause effettive, il che di norma si fa coincidere con il momento in cui il proprietario dell’immobile acquisisce una perizia di un tecnico di fiducia che lo informa del difetto strutturale.

Abuso edilizio.

Dal reato di abuso edilizio ci si può liberare con la prescrizione dopo quattro anni (cinque se arriva un rinvio a giudizio), mentre l’ordine di demolizione può essere impartito in qualsiasi momento, anche a distanza di numerosi anni. La demolizione non ha conseguenze penali sul proprietario dell’opera se l’abuso è stato realizzato dal precedente titolare dell’immobile.

Se si tratta di una minima difformità dell’opera e la demolizione è impossibile, essa viene sostituita con una sanzione pecuniaria inflitta nei confronti dell’autore dell’abuso stesso. È quanto chiarito dalla giurisprudenza la quale ha anche deciso di salvare da sanzioni penali il proprietario che si faccia diretto promotore dell’eliminazione dell’abuso (Cass. sent. n. 4123 del 29.01.2018).

Per i reati più lievi, quelli cioè puniti fino a massimo 5 anni di reclusione e/o con la sanzione pecuniaria, esiste una chance per evitare la condanna penale: il codice stabilisce che, quando il fatto viene dal giudice ritenuto in sé per sé tenue, tutto il procedimento penale viene archiviato senza neanche l’applicazione della pena. È quello che si chiama «particolare tenuità del fatto».

Secondo la Cassazione tale disciplina si può applicare anche nel caso di opere realizzate senza il permesso di costruire oppure in difformità rispetto alla licenza ottenuta: chi rimuove o sana gli abusi edilizi non può essere considerato un delinquente abituale. Egli ha dunque ha diritto alla non punibilità per particolare tenuità del fatto.

Quando prendere il sole in terrazzo diventa una questione di…testamento.

Con la sentenza n. 5337 del 2 marzo 2017 la Corte di Cassazione ha posto fine ad una controversia a dir poco peculiare, protrattasi per molti anni fra tre fratelli e tre sorelle ovvero, la decisione del padre di lasciare in eredità ai figli maschi il solo diritto di accedere al terrazzo per “prendere il sole e sciorinare i panni”.

Nelle sue ultime volontà, raccolte in un testamento pubblico, infatti il defunto padre aveva infatti assegnato in proprietà ai figli maschi il piano terreno della casa già di sua proprietà, e il piano elevato alle figlie. Aveva poi riconosciuto ai figli il diritto di servirsi della scala (assegnata alle figlie) al solo fine di “accedere al terrazzo a prendervi il sole e sciorinare i panni”.